Rata de capitalizare

Trimiteți un videoclip // www. Investopedia. com / termeni / c / capitalizationrate. asp

Care este rata de capitalizare

Rata de capitalizare este rata rentabilității unei investiții imobiliare bazată pe venitul pe care se așteaptă să îl genereze proprietatea. Rata de capitalizare este utilizată pentru a estima câștigul potențial al investitorului asupra investiției sale.

Rata de capitalizare a unei investiții poate fi calculată prin împărțirea venitului net de exploatare al investiției (NOI) la valoarea de piață curentă a imobilului, în cazul în care NOI reprezintă rentabilitatea anuală a proprietății minus toate costurile de funcționare. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare poate fi exprimată în felul următor:

Rata de capitalizare = venitul net din exploatare / valoarea curentă de piață

Unii consideră că rata de capitalizare este, în esență, rata de actualizare a perpetuității, deși utilizarea perpetuității în acest caz poate fi ușor de înșelat, deoarece presupune că fluxurile de trezorerie vor fi constante pe o bază anuală.

Rata de capitalizare este exprimată ca procent și este, de asemenea, adesea cunoscută ca "rata de cap. "

BREAKING DOWN" Rata de capitalizare "

Rata de capitalizare este foarte utilă prin faptul că simplifică informațiile despre investițiile imobiliare și facilitează interpretarea. De exemplu, dacă Stephan cumpără o proprietate pentru 900.000 de dolari și se așteaptă ca proprietatea să genereze 125.000 de dolari pe an după costurile de exploatare, rata de capitalizare pentru investiția sa este de 13. 89% (125.000 $ / 900.000 $ = 0. 1389 = 13. 89%). Ceea ce înseamnă acest lucru este că, în fiecare an, Stephan câștigă 13. 89% din valoarea proprietății sale ca profit.

Acest exemplu presupune că toți factorii calculelor ratei capului lui Stephan vor rămâne constanți, dar, în realitate, lucrurile devin adesea puțin mai complicate. Să presupunem că, din cauza unui boom în cererea de imobiliare în orașul lui Stephan, după ce a făcut investiția, valoarea proprietății lui Stephan se ridică la 2 milioane de dolari până când au trecut doi ani. Între timp, Stephan a făcut aceeași sumă de bani din proprietate. Deoarece calculele ratei de capitalizare utilizează valoarea de piață actuală, rata de capitalizare a investiției lui Stephan sa schimbat. Deoarece valoarea de piață a proprietății a crescut, în timp ce NOI al lui Stephan nu a făcut-o, rata maximă a dobânzii a scăzut considerabil până la un nivel mai puțin favorabil de 6,25% ($ 125,000 / $ 2 milioane = 0,625 = 6,25%).

Exemplele de acest fel ilustrează o funcție importantă a ratelor de capitalizare. Deoarece rata maximă este un raport care măsoară rentabilitatea, proporția de NOI raportată la valoarea de piață curentă trebuie să rămână constantă pentru ca rata de capitalizare să rămână aceeași. Dacă NOI crește în timp ce valoarea de piață nu este, rata de capitalizare va crește și, dacă se întâmplă contrar, rata de capitalizare va scădea.Pentru ca o investiție imobilă să rămână profitabilă, NOI trebuie să crească la aceeași rată cu creșterea valorii proprietății sau cu o rată mai mare. În acest sens, rata de capitalizare este utilă deoarece poate fi utilizată pentru a urmări o investiție imobilă în timp pentru a vedea dacă performanța sa se îmbunătățește sau nu. Dacă, din orice motiv, rata de capitalizare scade, ar putea fi o decizie mai înțeleaptă de a vinde pur și simplu proprietatea și de a reinvesti altundeva. Având o scădere cu peste 50% în rata dobânzii pentru Stephan în doar doi ani, ar fi mai bine să găsească o cale de a-și ridica propriul NOI sau de a vinde proprietatea și de a găsi o investiție alternativă.

Utilizarea ratei de capitalizare

De multe ori, compararea diferitelor investiții imobiliare poate fi comparată cu merele și portocalele, astfel încât rata de capitalizare este un bun punct de pornire, deoarece poate fi utilizat pentru a compara rapid și ușor multe oportunități de investiții cu unul o alta. Compararea valorilor de piață sau a estimărilor veniturilor din exploatare a diferitelor proprietăți va fi adesea dificilă și va genera rezultate dificil de trecut prin comparație, dar compararea procentelor este foarte simplă.

De exemplu, să presupunem că Martha are în vedere două investiții diferite, cu valori de piață de 230, 000 și 3 milioane USD, și estimează că valorile NOI ale acestora vor fi de 40, 000, respectiv 300, 000 USD. În timp ce aceste investiții diferă substanțial, știind că ratele lor de capitalizare sunt de 17%. 39% și 10% ar putea ajuta Martha să ia decizia. Cu toate acestea, în timp ce rata de acoperire a primei investiții este mult mai mare, cea de-a doua investiție va câștiga mult mai mulți bani anual, deci probabil că aceasta va juca și decizia Marttei. În timp ce acest exemplu contribuie la ilustrarea capacității ratei de cap pentru a ajuta la compararea investițiilor, este important să rețineți că este foarte util în această funcție atunci când valoarea NOI sau valoarea de piață curentă sunt comparabile. Investițiile de dimensiuni drastic diferite pot avea adesea considerații suplimentare care pot împiedica comparații ușoare.

Atunci când încearcă să investească în imobiliare, investitorii vor decide adesea cu privire la cea mai mică rată a dobânzii pe care o vor accepta pentru a face investiția să merite. De exemplu, un investitor ar putea decide că, pentru suma pe care doresc să o cheltuiască, va accepta o investiție cu o rată de capitalizare de 10% sau mai mare. Atunci când se uită la investițiile potențiale, atunci acestea vor compara ratele de plafon al acestor investiții în funcție de rata maximă a acestora.

Rata de capitalizare poate fi, de asemenea, utilizată pentru calcularea aproximativă a perioadei de rambursare a investiției, împărțind 100 la rata maximă atunci când este exprimată ca număr întreg. De exemplu, se poate calcula perioada de rambursare a unei investiții cu o rată a dobânzii de 5%, împărțind 100 de puncte pe 5, pentru o perioadă de recuperare estimată de 20 de ani. Cu toate acestea, această metodă ar trebui utilizată doar pentru a obține o estimare aproximativă a perioadei de amortizare a investiției, deoarece investițiile imobiliare vor menține o rată constantă de capitalizare pe o perioadă lungă de timp.

În plus, capitalizarea directă este o metodă utilizată pentru evaluarea unei investiții imobiliare care include rata de capitalizare. Prin această metodă, se poate împărți NOI cu rata maximă pentru a determina costul capitalului investiției. Deși acest lucru poate părea complicat, este în esență o reconfigurare a formulei ratei capului.

Probleme cu rată de capitalizare

În timp ce rata de capitalizare este o rată foarte utilă utilizată la planificarea sau analizarea unei investiții, aceasta are câteva limitări importante care trebuie luate în considerare înainte de a utiliza rata de cap.

O astfel de limitare este că rata maximă nu este foarte utilă pentru investițiile pe termen scurt. Cu puțin timp pentru a dezvolta un flux de numerar fiabil, NOI-ul unei investiții poate fi dificil sau imposibil de determinat, ceea ce face dificilă sau imposibilă și calcularea ratei de acoperire.

De asemenea, este important de menționat că rata de capitalizare este uneori calculată ca NOI împărțită la suma inițială plătită de proprietarul actual pentru proprietate. Deoarece valoarea unei proprietăți rar rămâne aceeași pentru o perioadă foarte lungă, această metodă de calculare a ratelor limită este mult mai puțin utilă decât cealaltă metodă. Calculând o rată a dobânzii pentru o proprietate cu o valoare de 2 milioane USD în 2015, bazată pe prețul de 300 000 USD din 1995, nu va fi foarte utilă și va da rezultate foarte înșelătoare. Probleme suplimentare la utilizarea acestei metode pot apărea, de asemenea, în cazul unei proprietăți oferite ca cadou sau prin moștenire, deoarece rata maximă nu poate fi determinată la un cost de zero.

Rata de capitalizare este un raport popular și ușor de utilizat, dar nu ar trebui să fie singurul factor în orice decizie de investiții imobiliare. Este necesar să se analizeze mai mulți factori, cum ar fi creșterea sau scăderea venitului potențial, creșterea valorii proprietății și orice investiții alternative disponibile.